Mittwoch, 10. Dezember 2008

Achtung - neue Verpackungsverordnung (VerpackV) - auch kleine Händler z.b über Ebay müssen sich lizensieren lassen !


Pressemitteilung


Achtung - wichtig für alle Versender, auch kleinst-gewerbetreibende Händler bei Ebay. Ab 01.01.2009 müssen Sie Ihre Versandverpackungen über ein Duales System lizensieren lassen, sonst drohen Ihnen eine Menge Ärger und Kosten.
Alle gewerblichen Versender, die Verkaufsverpackungen zuerst mit Ware befüllen, die später in ihrem Namen an „Endkunden“ versendet werden, müssen sich nach der 5. Novelle der Verpackungsverordnung (VerpackV) ab 01.01.2009 über ein Duales System lizensieren lassen. Dies betrifft alle Waren, die im Namen der Versender an Endkunden versandt werden, auch wenn ein Dienstleister die Waren für sie versendet. Es gibt hier keine Mindestmengen. Vorsicht, wenn sie als „privater Verkäufer“ bei Ebay wiederholt Waren mit „Gewinnerzielungsabsicht“ verkaufen, sind sie nach dem Gesetz auch ein gewerblicher Anbieter.
Lizensiert werden müssen alle Verpackungsmittel, die beim „privaten Endkunden“ anfallen und nicht vom Vorlieferanten bereits lizensiert sind. Zu Verpackungen gehört alles, was beim Endkunden anfällt und nicht zur eigentlichen Ware gehört (Umschläge, Luftpolstertaschen, Kartons, Polsterfolie, Kunststoffverpackungen …).

Wenn Sie von Ihrem Lieferanten/ Hersteller Waren erhalten, die bereits eingepackt / eingeschweißt sind, lassen Sie sich bestätigen, ob die Verpackungen bereits vorlizensiert sind (früher Grüner Punkt). Ab 2009 besteht keine Kennzeichnungspflicht mehr. Ist diesem Fall brauchen Sie nur Ihre Versandverpackung lizensieren zu lassen – dies ist dann aufgrund des geringeren Gewichtaufkommens für Sie meist günstiger.
Achtung bei Ware, die nicht aus Deutschland stammt. Bei importierter Ware muss meistens die Umverpackung (auch aus der EG, Schweiz), wenn sie an den Endkunden versandt wird, mit lizensiert werden.
Soweit wir informiert sind, stimmt das im Internet kursierende Gerücht, es gibt vorlizensierte Versandverpackungen (Umschläge, Kartons usw.) zu kaufen, nicht!! In der aktuellen Auslegung vom Ausschuss für Produktverantwortung APV, Okt. 2008 ist nach Verpackungsverordnung geregelt, dass alle Versandverpackungen als Verkaufsverpackungen und nicht als „Serviceverpackungen“ eingestuft werden. Somit können die Lizenzierungspflichten nicht auf den Verpackungslieferanten oder den Hersteller übertragen werden.
Wenn Ihnen jemand vorlizensierte Verpackungen anbietet, seien Sie vorsichtig, nach unserem Wissen ist dies nach aktueller Gesetzeslage nicht möglich!!
Eine Änderung dieses Gesetzes oder eine Abschaffung ist in nächster Zeit nicht zu erwarten. Es ist daher dringend anzuraten, die eigenen Verkaufs/Versandverpackungen zu lizensieren, wer unlizenzierte Verpackungen in den Umlauf bringt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro zur Kasse gebeten werden. Desweiteren ist auch hier mit Abmahnungen von Mitbewerbern und „cleveren“ Anwälten zu rechnen.

Der Preis für die Lizensierung richtet sich nach dem Gewicht und der Art des anfallenden Verpackungsmülls, den Sie als Versender in dem Umlauf bringen.
Aber geraten Sie jetzt nicht in Panik, ganz so schlimm und teuer ist es nun auch wieder nicht. Unsere Recherche ergab, bereits ab 20,- Euro netto pro Jahr gibt es die Möglichkeit für Kleinstversender, Ihre Beteiligungspflichten an Rücknahmesystemen zu erfüllen (Rechtslage ab dem 01.01.2009), indem sie sich für ein Duales System lizensieren lassen. Verschiedene Firmen bieten diesen Anschluss an Endsorgungssystem an.
– Google hilft hier weiter.
Bei der IHK sind anerkannte duale Systeme gelistet.
http://www.ihk-ve-register.de/inhalt/duale_systeme/index.jsp
Für Kleinversender kann es aber günstiger sein sich über einen Vermittler z.B Verpackungshersteller für das duale System registrieren zu lassen.

Wir haben uns bemüht, alle Fakten nach dem heutigen Kenntnisstand zusammenzutragen.
Alle Angaben sind unter Ausschluss jeglicher Gewähr.
© JV 2008

Dienstag, 2. Dezember 2008

TEST - Dreambox 800 HD PVR

Ein Winzling mit großer Leistung


Im Test eine DM800 HD PVR DVB-s für Satellitenempfang.




Wer einen Single Tuner Festplatten Linux Receiver mit vielen Möglichkeiten sucht und dazu noch mit HDTV, der ist mit der Dreambox 800 gut bestückt. In unserem Test lief das originale Enigma 2 Image auf der Box recht schnell und stabil. Der eingebaute HD-TV-fähige Alps Tuner für den Satelliten Empfang funktioniert gut, das Erkennen des Sende-Signals, der Sendersuchlauf und die LNB-Umschaltung (DiSEqC) klappten perfekt.

Timeshift, sowie das Aufnehmen und Abspielen von HD und normalen Programmen auf die von uns eingebaute Festplatte, gelangt einwandfrei. EPG, Timerprogrammierung sowie das Hören von MP3 Dateien… alles, was man heute von einem modernen HDD-Receiver erwartet, funktionierte ebenfalls problemlos. Die Bildqualität erschien uns gut. Der Anschluss per Hdmi (über beiligendes DVI-HDMI Kabel) an den Plasma- oder LCD-TV wirkt sich nicht nur bei HD Programmen positiv aus. Manchmal erschien es uns, als ob die sehr bunten lebendigen Farben ein klein wenig übersteuern – was aber nicht störend ins Gewicht fiel.


Doch mit der Dreambox kann man mehr als einfach nur Fernsehen.

Die Netzwerk-Einbindung funktionierte erfreulich gut (10/100Mbit Ethernet Interface). So kann mit der Box auf ein Windows oder Linux Netzwerk zugegriffen werden. Wir konnten so z. B. Filme direkt vom PC ruckelfrei abspielen. Per Ftp können die aufgenommenen Filme problemlos direkt von der Festplatte der Dreambox auf einen PC zur Weiterverarbeitung heruntergeladen werden (Geschwindigkeit circa 4,5 mb/s). Der Receiver verfügt über ein Webinterface, so lassen sich z. B. Timer Programmierungen oder das Schauen von Programmen auch mit einem Browser vom PC ermöglichen. Online Updates sind ebenfalls mit einem Internetzugang direkt von der Box möglich. In der Box ist ein Smart Card Reader integriert, die Box ist aber nicht Premiere zertifiziert.

Der optionale Einbau einer internen SATA 2.5“ Festplatte gestaltete sich nicht besonders schwierig – sie kann auf Wunsch auch extern angeschlossen werden. Die nötige Formatierung in ext3 erledigte die Firmware des Receivers problemlos.


Faszinierend ist die kleine Größe des Gehäuses mit Maßen von 195 mm x 140 mm x 40 mm.

Schade ist nur, dass die Box, vielleicht aufgrund des geringen Platzes, über keinerlei extra Audioausgänge, weder anlog noch digital verfügt. So kann der Ton nur über Scart oder DVI/HDMI ausgegeben werden


Die Dreambox HD PVR gibt es als Kabel-, Sat- oder als DVB-T Ausführung, der modular aufgebaute Tuner kann einfach ausgetauscht werden.


Die Dreambox ist zwar etwas teuerer als andere Linux Receiver mit ähnlicher Ausstattung, bietet aber den besten „Opensource Support“.

Was die große Dreambox Fangemeinde über Jahre zusammen hält – für keine anderen Sat-Receiver (bis vielleicht auf die Dbox) gibt es so viele Boards und Foren im Internet mit Support und Opensource Images wie für die Receiver aus dem Hause „Dream Multimedia“. So findet man auch für den Linux Receiver Dreambox 800 unterschiedlichste freie Gratis- Images mit netten extra Features, wie z.B. Internetradio mit Aufnahmefunktion, verschiedene Skins, Netzwerk-Dienste wie NFS und Samba, VLC Plugin, Wetterdienste und vieles mehr. Es gibt sogar die Möglichkeit, über einen USB Stick die Box mit verschiedenen Images parallel zu betreiben, so kann man nach Lust und Laune die Images wechseln. Dies ist aber nur Leuten zu empfehlen, die Lust auf derartige Spielereien haben, Lust auf Rumprobieren, Zeit und ein gewisses technisches Verständnis mitbringen.

HIER MÖCHTE ICH AUCH AUSDRÜCKLICH DARAUF HINWEISEN, DAS DURCH DAS FLASHEN DER BOXEN MIT NICHT ORIGINALEN IMAGES DIE GARANTIE ERLISCHT.

Man wird sehen, wie die 800er sich auf Dauer etablieren wird, ob sie an den jahrelangen Erfolg des Klassikers Dreambox 7000 anknüpfen kann, ist allerdings fraglich, da sich auf dem Markt der Linux Sat-Receiver inzwischen eine große Menge an Mitbewerbern tummeln.
Sie ist aber sicherlich ein netter kleiner HD Receiver mit vielen vielen Möglichkeiten der Image/Firmware-Gestaltung.

Vielen Dank an Dream Multimedia für die Bereitstellung einer Testbox.


Wichtige technische Daten:

- 300 MHz MIPS Prozessor
- Linux Operating System
- OLED - Anzeige
- MPEG-2 / H.264 Hardware Decoding
- Tunervariante: DVB-S, optional: DVB-C, DVB-T
- Tuner Module, Plug&Play
- 1 x Smartcard-Reader
- Anschluss V.24/RS232
- 10/100Mbit Ethernet Interface
- 1 x Scart-Anschluss (RGB, FBAS oder S-Video)
- DVI
- 2 x USB 2.0
- analoges Modem
- S/PDIF optischer Anschluss
- 64 MByte Flash, 256 MByte RAM
- Eingebauter SATA Anschluss
- Festplattenunterstützung für alle üblichen Größen (2,5" SATA)
- oder zu nutzen als externer eSATA Anschluss

- unlimitierte Kanalliste für TV/Radio
- Kanalwechsel in weniger als einer Sekunde
- automatischer Kanalsuchlauf
- Unterstützung von Bouquet-Listen
- EPG-Unterstützung (electronic program guide)
- eigener Videotext Decoder
- Unterstützung von mehrfach LNB-Umschaltung (DiSEqC)
- OSD in vielen Sprachen und Skin-Unterstützung
- externes 12V Stecker-Netzteil

Abmessungen (B x T x H): 195 mm x 140 mm x 40 mm
Gewicht: 0,8 kg

Internetseite des Herstellers http://www.dream-multimedia-tv.de/

Wir haben uns bemüht, alle Fakten nach dem heutigen Kenntnisstand zusammenzutragen.
Alle Angaben sind unter Ausschluss jeglicher Gewähr.
© JV 2008

Sonntag, 16. November 2008

Immobilienkauf leicht gemacht!


Leitfaden für Immobilienkäufer


Gestern kam Bernd bei mir vorbei, ein guter alter Freund. Ganz aufgeregt erzählte er mir: „Hast du schon gehört, schon wieder ist jemand mit einer überteuerten Immobilie über den Tisch gezogen worden?“ Ich dachte mir, das scheint ja immer mehr zu werden. In Windeseile schmiss ich meinen Computer an, googelte ein bisschen, ob es im Web vielleicht so etwas wie einen Leitfaden für Immobilienkäufer gibt. Doch weit gefehlt! Im Web tummeln sich mittlerweile Ratgeber und finanzielle Interessenvertreter, die auf ihre Weise ihr Euro-Einnahme-Süppchen kochen wollen. Mit anderen Worten: viel Rat gegen Cash. Das hat mich veranlasst, einen unentgeltlichen Ratgeber oder Leitfaden für Immobilienkäufer zu schreiben, der darüber aufklärt, was jeder Immobilienkaufinteressent beachten sollte, um nicht viel Geld zu verlieren. Eins wissen wir ja mittlerweile alle: Wo viel Geld verdient wird, ist auch ein Potenzial vorhanden, viel Geld zu verlieren. Also Häuserkäufer und Immobilienanwärter aufgepasst. Dieser Leitfaden für Immobilienkäufer wurde vollkommen frei von finanziellen Interessen erstellt. Im Zuge meiner journalistischen Arbeit habe ich herausgefunden, dass beim Immobilienkauf der Kaufinteressent oft mit den modernsten psychologischen Verkaufstechniken bearbeitet wird, wobei die geistige Einwandbehandlung des Interessenten gleich mit einbezogen wird.

Was sollten wir also als Kaufinteressent unbedingt beachten, um nicht viel Geld zu verlieren?

Zunächst rate ich jedem Kaufinteressenten sich geistig ausgiebig mit der Frage auseinander zu setzen, ob er die Immobilie über einen Immobilienmakler oder von Privat erwerben möchte. Der Immobilienmakler kann zwar als Freund des Käufers oder Kaufinteressenten auftreten, verfolgt jedoch knallhart seine eigenen finanziellen Interessen. Von Privat zu erwerben beinhaltet, dass wir uns sehr gut mit Immobilien und ihren Fallstricken auskennen und wissen, was dabei zu beachten ist. Auf diese Weise lässt sich hier die Maklercourtage, die von Bundesland zu Bundesland variiert, sparen. In der Regel verlangt der Makler 6% des Kaufpreises. In manchen Bundesländern wird dieser Prozentsatz geteilt, so dass der Käufer 3-3,5% und der Verkäufer ebenfalls 3-3,5% bezahlt. Wie der Immobilienmakler seine Forderungen begründen kann, denn er möchte ja Geld für seine Tätigkeit sehen, wird im BGB § 652 festgelegt.

Worauf sollten wir als Kaufinteressent achten, bevor wir mit einem Immobilienmakler in Kontakt treten? Die Kaufprovision wird oft schneller fällig, als wir glauben. Der Immobilienmakler muss uns die Immobilie nachweisen: Er benennt uns den Verkäufer oder das zu verkaufende Objekt und er muss uns darüber aufklären, dass er für eine Maklercourtage tätig wird. Sind diese Forderungen erfüllt, steht ihm in jedem Fall eine Maklercourtage zu. Vorausgesetzt, es wird ein notarieller Kaufvertrag über die Immobilie abgeschlossen. Dafür wird ein so genannter Maklervertrag vereinbart. Dieser Maklervertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Er bedarf nicht der Schriftform.

Es gibt sogar die Möglichkeit eines konkludenten Einverständnisses. Hier schließen wir stillschweigend als Immobilieninteressent einen Provisionsvertrag mit dem Makler. Was bedeutet konkludent? Nun, erklären wir es anhand eines Falles. Wir lesen in einer Zeitung ein Angebot: „Immobilie zu verkaufen“. Wir rufen den Makler an. Er nennt uns die Anschrift des Objektes und klärt uns schon am Telefon darüber auf, dass er nur gegen Provision tätig wird. Auch die Zusendung eines Exposés per E-Mail mit dem Hinweis, dass der Immobilienmakler eine finanzielle Provision erhält, ist für einen konkludent geschlossenen Maklervertrag ausreichend. Hierbei sollten wir beachten: Sobald der Makler uns mündlich oder schriftlich darüber informiert, dass er für seine Tätigkeit eine Provision erwartet, möchte er diese natürlich bei Erfolg auch erhalten.

Nachdem dieser Sachverhalt geklärt ist, wenden wir uns nun dem Objekt zu. Es wäre ratsam, die Immobilie persönlich in Augenschein zu nehmen. Als Erstes von außen, um zu erfahren, ob die Lage und die Gebäudeart überhaupt in Frage kommen. Trifft das zu, können wir einen Besichtigungstermin mit dem Makler vereinbaren. Für diesen würden wir die Mitnahme einer Digitalkamera empfehlen, damit der Zustand der Immobilie vor Ort festgehalten werden kann. Zudem ist die Mitnahme eines Zeugen ratsam. Sollte es später zu Streitigkeiten bezüglich bei der Besichtigung zugesicherter und anschließend nicht vorhandener Eigenschaften der Immobilie kommen, kann ein Zeuge die Formulierungen und Zusicherungen des Maklers bzw. des Immobilienbesitzers bestätigen. Den Besichtigungstermin möglichst bei gutem Tageslicht abhalten. Um die Sonnenseite der Immobilie tatsächlich ausfindig zu machen, ist es angebracht, einen Kompass zu nutzen: So sind wir unabhängig und müssen uns nicht auf die Zusicherung des Maklers oder Besitzers verlassen. „Die Sonne scheint mittags herrlich auf die Terrasse. Sie haben eine fantastische Süd-West-Lage." Diese Angaben könnten leicht geschönt sein.

Nachdem wir die Immobilie betreten haben, schauen wir uns zunächst einmal ganz zwanglos um. Dabei versuchen wir herauszufinden, wie wir uns in der Immobilie fühlen. Haben wir ein gutes Gefühl, schauen wir uns die Immobilie bei demselben Besichtigungstermin genauer an. Wie dick sind die Wände? Ist die Immobilie hellhörig? Dazu vielleicht einmal die Wasserspülung betätigen. Ein kurzes Klopfen gegen die Wände kann uns bereits einen ersten Eindruck über deren Stabilität bzw. Instabilität z. B. durch die Verwendung kostengünstiger Rigipswände vermitteln. Eine massive Wand klingt eher dumpfer, eine dünne Wand eher hell. Wie ist der Zustand der Fenster? Wie ist die Fensterisolierung? Lassen sich die Fenster leicht öffnen, schließen? Ist Feuchtigkeit am Fensterrahmen zu entdecken? Sind die Wände frei von Feuchtigkeit? Wurde irgendwo auf die Schnelle nachrenoviert? Vielleicht ist zum Überdecken gewisser Mängel einfach Farbe benutzt worden … In welchem Zustand befindet sich der Keller? Ist er trocken? Wie hoch sind die Decken? Was ergibt die Prüfung der Außenfassade? Welche Materialien wurden in der Immobilie verbaut? In den 70er Jahren wurde beispielsweise gerne Asbest zur Wärmedämmung verwendet. Heute ist das nicht mehr zeitgemäß und muss eventuell teuer saniert werden. Wie hoch sind die aktuellen Wärmedämmwerte? Was ist bei der Besichtigung des Dachbodens festzustellen? Wie ist der Zustand des Daches – wie lange halten die Dachpfannen, ein neues Dach kann mit 30.000 € zu Buche schlagen. Ist der Dachboden feucht? Welche Qualität besitzt die Innenausstattung? Ist eine eingebaute Küche vorhanden? Funktionieren die Geräte? Welcher Bodenbelag wurde verwendet? Teppich, Parkett oder Laminat? Wie hoch sind die Jahresheizkosten?

Mit welchen Renovierungskosten muss gerechnet werden um die Immobilie den eigenen Wünschen nach zu gestalten? Gibt es einen Renovierungsstau? Bei größeren Renovierungsarbeiten am besten vorhab schon mal Preise und Angebote einholen um später keine Überraschungen zu erleben. Es ist empfehlenswert die Kosten für die Renovierung lieber etwas höher anzusetzen damit einem später nicht das Geld ausgeht.

Bei Eigentumswohnungen wäre es wichtig, die Höhe der Gesamteigentümerrücklage und den monatlichen Betrag, der für die Rücklage der Eigentümer benötigt wird, in Erfahrung zu bringen. Zwar kaufen wir bei einer Eigentumswohnung nur die Wohneinheit und nicht das Gebäude drumherum. Aber anteilig bezahlen müssen wir immer für die Reparaturen sowie die Instandsetzungen des Gesamtobjektes, dazu gehören auch die Garagen. Oftmals gibt es in den Garagenbereichen kostenintensive Renovierungen oder schlimmstenfalls Dauerbaustellen. Hierfür werden die Rücklagen oder sogar zusätzliche Umlagen eingesetzt. Bei weitergehendem Interesse am Objekt vielleicht Kontakt mit den Nachbarn aufnehmen, um ein persönliches Gefühl dafür zu bekommen, ob wir in die Nachbarschaftsstruktur passen – Stichwort: Toleranz. Außerdem sollten wir bei dem Besichtigungstermin nicht vergessen, nach den Energiekosten zu fragen. Möglichst lassen wir uns die letzten Heizungs-, Gas-, Wasser- und Stromabrechnungen vorlegen. Weiter wäre es von Bedeutung zu eruieren, wie hoch die jährliche Grundsteuer ist, die jede Gemeinde nach einem bestimmten Schlüssel für Immobilienbesitz erhebt. Auch die Nachfrage zur eventuellen Lärmbelastung ist für uns entscheidend. In Gegenwart des Maklers oder unter Umständen des Besitzers sollten wir die zentrale Frage stellen, ob dem Besitzer Mängel an der Immobilie bekannt sind. Bestehen für diese Immobilie eventuell Altlasten? Wobei wir hier an geologische Altlasten wie die Verschmutzung des Bodens und Ähnliches denken.

Außerdem wäre es von Bedeutung in Erfahrung zu bringen, ob dem Eigentümer eventuelle Planungen über Infrastrukturmaßnahmen der Gemeinde bekannt sind. Schließlich müssten wir diese als zukünftige Eigentümer finanziell mittragen. In dieser Hinsicht wäre es außerdem gut zu wissen, ob aus bereits umgesetzten Infrastrukturmaßnahmen noch ein finanzieller Rückstau offen ist. Auch die Frage, ob es in der Immobilie Ungeziefer wie Kakerlaken, Silberfische, Spinnen, Ameisen, Feuerameisen usw. gibt oder gab, könnte von großem Interesse für uns sein. Bei Eigentumswohnungen informiert auch hierüber das bereits erwähnte Protokoll der Eigentümerversammlungen. Die Einsichtnahme dieses Protokolls sollten wir in jedem Fall erbitten. Außerdem wäre es durchaus angebracht, den Immobilienbesitzer ohne Scheu zu fragen, wie hoch die Immobilie finanziell belastet ist. Genauso erörtert gehört die Frage nach eventuellen Bauvorhaben in der Nachbarschaft. Wer lebt schon gerne in der Nähe von Baulärm?

Wichtig wäre auch die Nachfrage, wie lange die jetzige Heizungsanlage bereits betrieben wird. Bekanntermaßen ändert der Gesetzgeber die vorgeschriebenen Emissionswerte und passt sie dem heutigen Standard an. Eine 20 Jahre alte Heizanlage hat sicherlich schlechtere Werte als eine moderne Anlage. Heizungen müssen der Bundesemissionsschutzverordnung entsprechen. Der Schornsteinfeger kontrolliert, dass neben den Abgaswerten die Abgasverluste gemessen in % bei Heizungen mit 0-25 KW nicht über 9%, bei 25-50 KW nicht über 10%, bei Heizungen mit einer Leistung über 50 KW, nicht über 9% liegen. Ansonsten muss nachgebessert werden oder die Heizung wird stillgelegt und muss erneuert werden. Allerdings sollte der Abgasverlust auch bei alten Anlagen nicht viel über 6% liegen, da sonst die Energieverluste unnötig hoch sind. Interessant auch die Frage ob es sich beim Heizkessel bereits um einen Niedertemperatur- oder sogar schon um einen Brennwertkessel handelt, dies ist auch für eine spätere Nachrüstung von Solarenergie oder einer Wärmepumpe von Interesse. Ab dem 31.12.2008 sind Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 gebaut worden sind, nicht mehr zulässig. Wir können jeder Zeit erfragen, ob für die Immobilie ein Energieausweis vorliegt, der nach neuem Recht Pflicht ist. Jeder Vermieter und Verkäufer einer Immobilie muss diesen vorweisen können. Aber auch diese Zahlen sind mit gewisser Vorsicht zu betrachten.

Befinden sich Wirtschaftsräume wie Lifte, Waschküche, Heizungskeller, Garagen, Geräteräume, Putzräume … die Geruchs- oder Lärmbelastung für die Immobiliennutzung bedeuten in der Nähe? Wenn ja, welche? Fast immer werden Immobilien mit Quadratmeterangaben beworben. Hierbei ist die Unterscheidung zwischen Wohnfläche und Nutzfläche von Bedeutung. Die Nutzfläche ist demzufolge immer höher als die Wohnfläche. Bei starkem Kaufinteresse wäre es sehr empfehlenswert, die Räume selbst nachzumessen. Nur so lässt sich herausfinden, ob die zum Verkauf stehende Quadratmeterzahl mit den Angaben im Exposé übereinstimmt. Sollten sich in der zum Verkauf stehenden Immobilie schräge Wände befinden, so werden sie wie folgt gemessen: Alle Quadratmeter, die sich unter 1m Schräge befinden, sind nicht als Wohnraum zu berücksichtigen. Zwischen 1 und 2 m der Schräge dürfen wir 50% der gemessenen Fläche abziehen, ab 2 m Höhe der Wandschräge sind 100% des Messergebnisses zu berücksichtigen. Ansonsten würden wir den Raum wie üblich Länge mal Breite messen ohne zu berücksichtigen, dass wir die Schrägen mitbezahlen. Für Terrassen und Balkone dürfen zwischen 25-50% der Fläche zur Wohnfläche angerechnet werden. Bei älteren Gebäuden wäre es in jedem Fall interessant zu erfahren, ob die Wasserleitungen noch aus alten Bleirohren oder bereits aus neueren Materialien bestehen. Kupferrohre sind teuerer und hochwertiger als verzinkte Rohre. Die Elektrik im Haus sollte auch nicht vergessen werden, wie alt sind die Kabel, wie sehen die Sicherungskästen aus, entspricht alles den gängigen Normen. Wann ist gebaut und wann das letzte mal saniert worden. Gibt es bekannte Vorschäden, z.B an den Wasserleitungen. Auch die Frage, warum das Objekt verkauft wird, könnte aufschlussreich für uns sein. Wie lange steht das Objekt dem Markt schon zur Verfügung? Eine ebenso relevante Frage ist die nach der Geschichte des Objekts. Die Historie der Immobilie sollten wir uns einfach erzählen lassen. Es bietet sich an, den Besitzer direkt zu befragen. Der Immobilienmakler weiß in der Regel wenig darüber. Die Kapazität der Garage sollten wir in Bezug auf die Größe unseres Kfzs überprüfen. Auch wäre es durchaus von Bedeutung, uns über die Wohngegend zu erkundigen: über den sozialen Frieden, das Nachbarschaftsverhältnis, eventuelle Einbrüche …? Für Tierbesitzer wäre die Frage von Interesse, wie die Nachbarschaft auf Tierbesitz reagiert. Was nutzt dem Tierfreund die beste Schnäppchenimmobilie in einer Nachbarschaft, die den Besitz von Tieren nicht duldet? Darüber hinaus könnte die Frage, ob zeitweise mit Geruchsbelästigungen zu rechnen ist, unseren Gesamteindruck über die Immobilie vervollständigen.

Eine Todsünde beim Besichtigungstermin wäre eine verbale Formulierung unsererseits, die in Richtung positiver Kaufentscheidung gedeutet werden könnte. Auf keinen Fall sollten wir verbal wie nonverbal zu großes Interesse an der Wohnung oder der Immobilie bekunden. Mit Formulierungen wie „das ist aber schön, das könnte mir gefallen“ … sollten wir uns unbedingt zurückhalten. Eine für uns positive Verhandlungsposition erreichen wir durch ein die Sache betreffend unverbindliches Verhalten. Für die Kommunikation mit dem Makler oder Eigentümer empfehlen wir, einen möglichst verbindlichen, freundlichen und sympathischen Ton zu wählen. Nichtsdestotrotz sollten wir unter allen Umständen in der Sache hart bleiben und unsere Interessen wahrend argumentieren. Wir dürfen nie vergessen: beim Immobilienkauf kommen zwei Interessen zusammen. Wir als potenzielle Käufer einerseits und die Verkäufer bzw. Immobilienmakler andererseits, die selbstverständlich ihrerseits alles unternehmen werden, ihre persönlichen Interessen sowohl geistig als auch finanziell zu vertreten und durchzusetzen.

Nachdem wir all diese Punkte beim ersten Besichtigungstermin abgearbeitet haben und ein möglicher Kauf der Immobilie für uns in Frage kommt, treten wir in die zweite Phase ein. Wir verabschieden uns höflich, bedanken uns beim Makler bzw. Eigentümer in aller Form für die Offenheit und das Zustandekommen des Termines. Wir verabreden uns zu einer telefonischen Kontaktaufnahme, um Weiteres zu besprechen. Zu Hause angekommen, nehmen wir ein leeres Blatt Papier und ziehen längs einen Strich durch die Mitte. Auf die linke Seite schreiben wir: Was spricht für die Immobilie? Auf die rechte Seite desselben Blattes notieren wir: Was spricht gegen die Immobilie? Dabei können wir uns nahe stehende Personen gerne zu Rate ziehen. Außerdem wäre es hilfreich, über den ersten Besichtigungstermin ein Gedächtnisprotokoll zu erstellen. Wir halten darin fest, wie der Makler oder Eigentümer unsere konkreten Fragen beantwortet hat. Womöglich vergessen wir im späteren Verlauf des Verkaufes manch wichtiges Detail. Nachdem wir eine Nacht über das Objekt geschlafen haben und unser Interesse unvermindert besteht, können wir Kontakt mit dem Eigentümer bzw. Immobilienmakler aufnehmen, um folgende Unterlagen zu erbitten:

  • eine Vollmacht für eine Einsichtnahme ins Grundbuch
  • eine Kopie der Feuerversicherung und den darauf enthaltenen Daten der Wertbasis der Versicherung
  • falls notwendig eine Einwilligung zur Einsichtnahme der Liegenschaftskarte/Katasteramt.

In diesem Gespräch sollte im Übrigen der Bodenrichtwert erfragt werden, der uns Auskunft über die mögliche Höhe des Quadratmeterpreises gibt, den wir für das Grundstück der Immobilie zu bezahlen haben.

Es kann vorkommen, dass sich der Immobilienmakler oder Eigentümer dagegen sträubt, eine Einwilligung zur Einsicht ins Grundbuch zu erteilen. Der Immobilienmakler möchte natürlich so viel wie möglich selbst in der Hand behalten. Auf diese Weise kann er den Verkaufsprozess steuern. Der Eigentümer wiederum könnte Bedenken haben, übervorteilt zu werden. Trotzdem solten wir die Einsichtnahme unbedingt selbst durchführen. Nur so bleiben wir unabhängig und müssen uns nicht auf Aussagen von Dritten oder deren Terminzusagen verlassen.

Nachdem die Einverständniserklärung schriftlich oder telefonisch beim Grundbuchamt hinterlegt worden ist oder uns zugesandt vorliegt, begeben wir uns auf die zuständige Stelle im Rathaus/der Gemeinde, die die Immobilie führt. Meistens ist hier das Bauamt oder dergleichen zuständig. Wir erbitten dort eine nichtbeglaubigte Abschrift des Grundbucheintrages sowie eine Abschrift der Liegenschaftskarte, auf der das Grundstück und die umliegenden Grundstücke eingetragen sind. Beispieldokumente haben wir diesem Artikel angefügt. Auf jeden Fall zu empfehlen ist auch der Einblick in das Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde, dort können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie z.B. Grenzbaurechte, Zufahrtsrechte oder Baurechte auf dem Grundstück was wir avancieren eingetragen sein. Desweiteren kann der allgemeine Bebauungsplan für das Grundstück von Interesse sein, falls spätere Umbaumaßnahmen, oder ein Neubau geplant sind.

In Besitz der Abschriften aus dem Grundbuch bzw. der Liegenschaftskarte, schauen wir uns das Grundbuch ganz genau an. Auf der ersten Seite, dem so genannten Bestandsverzeichnis, ist aufgeführt: die Nummer des Flurstückes, die Wirtschaftsart, die Lage sowie die genaue Größe. Wir unterscheiden beim Grundbuch in Abteilungen. Es gibt 3 Abteilungen. Die erste Abteilung gibt Auskunft über den jetzigen, aktuellen Eigentümer. Hier erfahren wir, ob der uns genannte Verkäufer und der Eigentümer identisch sind. Die zweite Abteilung informiert uns über eventuelle Belastungen bzw. Beschränkungen des Grundstückes, wie beispielsweise Wegerecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Ähnliches. In der dritten Abteilung, der bei weitem interessantesten, erfahren wir, wie hoch das Grundstück mit Hypotheken, Grundschulden bzw. Rentenschulden belastet ist oder ob eine eventuelle Zwangsversteigerung bereits betrieben wird. Die Immobilie sollte immer frei von Lasten gekauft werden. Darüber wacht letztendlich der Notar. Im Gegensatz zu der normalen Rechtsgeschäftswelt ist es bei der Veräußerung einer Immobilie immer Vorschrift, dass der Kaufvertrag vor einem Notar geschlossen werden muss.

Jetzt wissen wir von neutraler Stelle mehr über die in Frage kommende Immobilie. Wir wissen, wie hoch die finanziellen Belastungen des Grundstückes sind, wir kennen den Eigentümer und sind umfassend informiert über eventuelle Lasten oder Beschränkungen.

An dieser Stelle können wir auf das vom Makler bzw. Eigentümer erstellte Exposé zurückgreifen. Wir vergleichen die Angaben im Exposé, Stichwort Grundstücksgröße, mit den Größenangaben im Grundbuch. Manchmal können wir dabei ganz schön überrascht werden. In aller Ruhe schauen wir uns die Angaben aus dem Exposé zur Berechnung der Wohnfläche sowie die errechneten Quadratmeterzahlen der einzelnen Räume an und stellen sie den von uns nachgemessenen Daten gegenüber. Sollten wir beim ersten Termin die Räume nicht nachgemessen haben, könnten wir das in einem möglichen zweiten Besichtigungstermin nachholen.

Noch zu erwähnen wäre, dass die Gemeinden oft über einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte verfügt. Dieser bestimmt den Bodenrichtwertpreis pro Quadratmeter, der sich aus den zurückliegenden Kaufverträgen der vergangen Jahre miterrechnet. Den sollten wir uns ebenfalls auf der Gemeinde besorgen.

Sobald wir den Familienrat zusammengerufen und uns für das Objekt entschieden haben, informieren wir uns beim Makler oder Eigentümer des Objektes über die Möglichkeit, die Immobilie gemeinsam mit einem Architekten in Augenschein zu nehmen. Architekten bieten ihre Dienste zur Bewertung einer Immobilie in der Regel nach dem Satz der „HOAI“ Honorartafel an. Dabei rechnen wir für eine Bewertung der Immobilie mit anschließender Erstellung eines Zeitwertgutachtens bei einem Objekt in durchschnittlicher Preislage – im vorliegenden Beispiel 250.000 € – mit ca. 1.000 €. Hinzu kommen die Anfahrtszeit sowie die Stunden, die im Objekt verbracht werden (pro Stunde wird ca. 85 € aufwärts verlangt) und die Mehrwertsteuer. Demnach kommen wir für die Bewertung des Objektes in die Nähe von 1.500-2.000 €. Anschließend halten wir ein ca. 20-seitiges Gutachten in den Händen, das fachkompetent erstellt wurde. Setzen wir den Kaufpreis in Relation, ist diese Mehrausgabe durchaus sinnvoll. Architekten informieren uns allerdings meistens nicht über die etwas günstigere Variante der Bewertung, die so genannte persönliche Augenscheinnahme. Dabei begeht der Architekt die von uns begehrte Immobilie, sucht nach Mängeln, die er uns gegebenenfalls nennt und kann uns vor Ort mündlich einen aus seiner Sicht angemessen Kaufpreis mitteilen. Sollte es uns wichtig sein, von ihm darüber hinaus noch schriftlich 1-2 Seiten zu erhalten, aus denen der Kaufpreis hervorgeht, kann er auch diese Leistung anbieten. Hierzu ist die von uns zuvor besorgte Feuerversicherungspolice hilfreich, anhand derer der Architekt mit einem Rechenschlüssel einen marktgerechten Kaufpreis festsetzen kann. Diese Variante ist kostengünstiger, sie beläuft sich je nach Aufwand auf ca. 250-400 € plus Mehrwertsteuer. Für die Berechnung des Architekten ist entscheidend, ob das Grundstück bebaut, unbebaut oder mit einem Neu- bzw. Altbau versehen ist. Nachdem der Architekt für die Immobilie grünes Licht gegeben hat und der von ihm genannte Kaufpreis mit unseren Vorstellungen übereinstimmt, treten wir an den Makler oder Eigentümer heran. Wir beginnen die Kaufpreisverhandlungen. Immer wieder werden Objekte von Eigentümern zu Preisen angeboten, die sich jeder Kaufpreisrealität entziehen. Der Eigentümer ist mit seiner Immobilie in der Regel emotional sowie zeitlich verbunden und hat im Laufe der Jahre vielleicht eine Preisvorstellung in seinem Kopf entwickelt, die am Markt nicht zu erzielen ist. Es handelt sich um die so genannten Mond- oder Fantasiepreise. Ein Immobilienmakler akzeptiert nicht selten die Mondpreisvorstellung des Verkäufers, um das Verkaufsobjekt erst einmal in seinen Bestand zu bekommen.

Hat der Immobilienmakler das Objekt über einen längeren Zeitraum am Markt angeboten und zu verkaufen versucht, teilt er dem Besitzer mit: „Sie sehen ja, wir tun alles für Sie. Aber leider ist der Markt im Moment ganz schlecht. Wir müssen mit dem Preis heruntergehen.“ Mit diesen Fakten konfrontiert ist der Verkäufer durch die inzwischen auch emotional gewachsene Verbindung zum Immobilienmakler jetzt wahrscheinlich bereit, den Kaufpreis der Immobilie zu senken. Zwei Verkaufspreise stehen bei unserem Vorgehen im Raum: der vom Architekten ermittelte und der vom Verkäufer geforderte. Nähern sich beide Preise an, sind die Preisverhandlungen leicht zu führen. Je mehr die Preise sich auseinander bewegen, je schwieriger wird es, zu einem Kaufabschluss zu kommen. Die dabei entstehenden Differenzen zwischen Kaufpreisangebot und tatsächlichem Kaufpreis können bei einem Objekt von geforderten 250.000 € auch schon mal 50.000 € oder 70.000 € auseinander liegen. Selbstverständlich ist unsere Verhandlungsposition besser, können wir den Verkäufer mit dem Preis konfrontieren, den uns der sachkundige Architekt genannt hat.

Jetzt wird es dem Verkäufer schwer fallen, auf seiner Forderung zu beharren, da der tatsächliche Verkaufswert von kompetenter Stelle nachgewiesen worden ist.

Im Anschluss an die Einigung über den Kaufpreis suchen wir verschiede Bankinstitute auf. Wir lassen uns 5 Angebote erstellen, aus denen hervorgeht, wie hoch der Zinssatz, die monatliche Tilgung und die monatliche Zinszahlung sind. Bei einem niedrigen Zinsniveau ist es empfehlenswert, eine Festverzinsung für 10 Jahre oder länger abzuschließen. Bei einem hohen Zinsniveau ist es dagegen besser, den Zinssatz variabel zu halten, damit wir bei fallenden Zinsen wieder zu einem festem Zinssatz abschließen können. Des Weiteren sollten wir unbedingt auf unsere Möglichkeit bestehen, Sondertilgungsraten von jährlich 5-10% tätigen zu können. Auf diese Weise haben wir immer die Gelegenheit, Sonderzahlungen leisten zu können, um die ausgeliehene Kreditsumme zu verringern ohne mit dem gefürchteten Wort Vorfällligkeitsentschädigung konfrontiert zu werden. Bei welcher Bank, Hypothek, Sparkasse oder Bausparkasse wir abschließen, müssen wir selbst entscheiden. Das Institut sollte seriös und am Markt etabliert sein. Über das Internet können wir mittlerweile alles recherchieren. In unendlich vielen Foren werden alle nur denkbaren Themen erörtert. Kurz ein paar Stichworte über das für uns in Frage kommende Institut bei der Suchmaschine Google eingegeben, schon können wir herausfinden, ob das Institut in irgendeiner Form aufgefallen ist. Vielleicht liegen ja auch Erfahrungswerte von anderen Kreditnehmern vor. Für unsere Kreditantragsunterschrift sind letztendlich unser Gefühl und wir selbst verantwortlich. Ist unsere Recherche positiv, erbitten wir vom Finanzinstitut eine vorläufige schriftliche Deckungszusage, um anschließend nicht ohne Finanzierungsmöglichkeit dazustehen. In der Praxis hat es sich bewährt, den Immobilienverkäufer über das Bestehen einer Deckungszulage in Kenntnis zu setzen. Wir erinnern uns: Nur der beglaubigte, unterschriebene Notarvertrag ist bindend. Haben wir den Notarvertrag unterschrieben, müssen wir die Immobilie auch bezahlen. Aus diesem Grund benötigen wir erst die vom Kreditinstitut erteilte, finanzielle Deckungszusage. Diese ist gleichermaßen bindend für das Kreditinstitut. Schließlich könnten wir ja sonst den Kaufvertrag unterschreiben, aber später die Immobilie nicht bezahlen. Eine unendliche Liste von Forderungen wäre die Folge für uns. Das wollen wir alle vermeiden.

Nachdem die Sachlage geklärt ist, suchen wir uns einen vereidigten Notar. Den für uns zuständigen können wir über die Notarkammer finden oder wir lassen uns einen empfehlen. Das Wirken der Notare ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In Baden-Württemberg beispielsweise sind die Notare Beamte, in Bayern dagegen haben sie Notariatskanzleien. Die Gebühren bleiben dieselben, sie sind durch die Notariatsgebühren festgelegt. Wir bitten den Notar um Beurkundung des Kaufvertrages und teilen ihm vorab mit, was er in den Kaufvertrag aufnehmen soll: den Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie, die Kaufpreiszahlung und die Höhe des Kaufpreises. Weiterhin bitten wir um eine Eintragung ins Grundbuch (Auflassungsvormerkung). Diese gewährleistet, dass die Immobilie nach Beurkundung des Kaufvertrages nicht an einen weiteren Interessenten verkauft werden kann. Bevor diese Auflassungsvormerkung eingetragen ist, versuchen wir möglichst keine Zahlung zu leisten. Der Notar hat darüber zu wachen. Wir informieren den Notar, an wen die Kaufpreiszahlung zu leisten ist, ob an die Bank oder den Eigentümer. Die Immobilie soll frei von jeglichen Lasten veräußert werden; Stichwort „Ablösung der Grundschulden des Vorbesitzers – Zug um Zug“. Die Schlüsselübergabe der Immobilie findet nach Kaufpreiszahlung statt, Nachweis erforderlich. Auch darauf kann der Notar achten. In den Kaufvertrag gehört, dass das Objekt frei von Mängeln, frei von Ungeziefern, frei von geologischen Altlasten, frei von Schadstoffbelastungen, Feuchtigkeiten, Schimmelpilzen oder Ähnlichem ist. Dies muss der Besitzer unterschreiben. In dem Kaufvertrag wird angeführt, ob die Immobilie mit oder ohne Inventar veräußert wird. Wir setzen den Notar darüber in Kenntnis, um welche Art von Inventar es sich handelt. Und zwar aus folgendem Grund: Für die Zahlung der späteren Grunderwerbssteuer, die wir auf den endgültigen Kaufpreis hinzurechnen müssen, ist es wichtig, das Inventar mit Wertangabe auszuweisen. Denn die Summe des Inventars wird für die Errechnung des Betrages nicht berücksichtigt, somit verringert sich die zu zahlende Grunderwerbssteuer. 3,5% des Kaufpreises ohne Inventarwert werden vom Finanzamt vom Käufer erbeten. Meist möchte der Immobilienmakler eine Formulierung im Vertrag sehen wie „die Maklercourtage wird zur Zahlung sofort fällig nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrages“. Der Makler hat jedoch kein Anrecht auf eine derartige Forderung. Schließlich wird der Vertrag zwischen Eigentümer und Erwerber geschlossen. Der Makler vermittelt, weist nach oder ist kaufvertragsabschließend unterstützend tätig. Jetzt bitten wir den Notar noch um einen Vertragsentwurf, bevor der Beurkundungstermin wahrgenommen wird. Dieser Vertragsentwurf geht beiden Parteien zu – Käufer und Verkäufer. Nun hat jede Partei die Möglichkeit eventuelle Änderungen in den Vertrag miteinfließen zu lassen. In der Praxis hat es sich herausgestellt, dass Änderungen beim Beurkundungstermin schwierig umzusetzen sind, da beide Vertragsparteien sich nicht selten geistig rigide verhalten. Nachdem also der Vertragsentwurf von beiden Parteien akzeptiert worden ist, können wir mit einem Lächeln im Gesicht zum Beurkundungstermin gehen. Hierbei wird der Notar freundlich die Parteien in seinen möglicherweise von seinen Mandanten finanzierten Ledersesseln Platz nehmen lassen. Jetzt liest er uns Wort für Wort den Vertragstext vor, fragt immer wieder nach, ob alles verstanden worden ist. Zum Schluss bittet er uns, zu unterzeichnen.

Nachdem wir unterzeichnet haben, sind wir hoffentlich stolzer Besitzer einer Immobilie. Sollte ein Immobilienmakler an dem Zustandekommen des Immobilienkaufes mitgewirkt haben, so ist die Bezahlung dieser Leistung in der Regel gleich nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages fällig. Das können locker mal 10.000-20.000 € sein, je nach Objekt. Wir täten gut daran, das immer zu bedenken. Die Deckungszusage des Geldinstitutes bedeutet nicht, dass der beantragte Kredit bereits zum Zeitpunkt des unterschriebenen notariellen Kaufvertrages ausgezahlt wird. So müssen wir uns vorher darüber Gedanken machen, wie wir die Maklerprovision bezahlen können. Immobilienmakler sind dafür bekannt, ihre finanziellen Forderungen unnachgiebig zu verfolgen. Der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ist die Voraussetzung, dass bei ihnen der Rubel rollt. Zum Abschluss wäre noch zu erwähnen, dass beim Notartermin manchmal potenzielle Käufer nochmals den Kaufpreis drücken möchten. Das würden wir nicht empfehlen. Alle Kaufpreisverhandlungen sollten vor dem Beurkundungstermin stattgefunden haben. Dadurch sind beide Parteien mit dem Abschluss des Vertrages zufrieden. Keiner hat das Gefühl, dass er vom anderen über den Tisch gezogen wird. Bei Beachtung dieser Tipps sollte einer freudvollen Bewohnung der neuen Immobilie nichts mehr im Wege stehen. Die Sonne scheint auf der Terrasse. Das Frühstücksbrötchen liegt knusprig im Brotkörbchen, für uns kann ein neuer Zeitabschnitt beginnen.


Für Bauherren auch noch ein paar Tipps:

Wir sollten eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Diese leistet im berechtigten Fall Schadensersatz und währt Forderungen ab, die unberechtigterweise gestellt werden. Des Weiteren sollte eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden. Sie deckt die Gefahren von Diebstahl auf der Baustelle, von Vandalismus oder dergleichen ab. Für das Risiko, dass der Rohbau abbrennen könnte, empfehlen wir eine Brandschutzversicherung. Eine Wohngebäudeversicherung kann schon zu Beginn des Baus mit abgeschlossen werden, die meistens eine Brandschutzversicherung beinhaltet. Für den Fall, dass der Bauherr verstirbt, die Kredite und Hypotheken jedoch weiterlaufen, bietet sich eine Risiko-Lebensversicherung in Höhe der abzuzahlenden Kredite an. Helfen Freunde, Verwandte oder Nachbarn mit am Bau, muss der Bauherr das der Berufsgenossenschaft melden. Je nach Umfang der ausführenden Arbeiten fallen hierfür Beiträge an. Nun der aller letzte Tipp: Wer baut, beauftragt in der Regel einen Architekten sowie einen Bauleiter oder Bauträger. Hier sollten wir darauf achten, ob der Bauträger bzw. der Architekt in derselben Firma zusammen arbeiten, oder jeder für sich. Natürlich hat der Architekt auch die Bauaufsicht, allerdings würden wir in jedem Fall zusätzlich eine externe Bauaufsicht empfehlen, die ein ortsansässiger Architekt ausführen kann. Dieser kann dann prüfen, ob sich während des Baus Fehler oder Mängel einschleichen. Die Gebühr für eine externe Bauaufsicht ist im Vergleich zum Bauprojektpreis gering. Sie kann bei 1000 € beginnen, meist bewegt sie sich im vierstelligen Bereich.

Nun wünschen wir allen Immobilieninteressenten viel Freude beim Kaufen oder Selberbauen.


Wir haben uns bemüht, alle Fakten nach dem heutigen Kenntnisstand zusammenzutragen.
Alle Angaben sind unter Ausschluss jeglicher Gewähr.
© Bodhi 2008




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© Bodhi 2008

Montag, 15. September 2008

Pressenotiz - Widerrufsrecht


Gewerbliche Verkäufe bei Ebay ohne Fristangabe für einen Monat zur Widerrufsbelehrung beinhalten Abmahnpotenzial für Anwälte




In neuerer Zeit ist es öfter vorgekommen, dass Rechtsanwälte eine Abmahnwelle losgetreten haben, um ihre Mandanten vor angeblichen Wettbewerbsverzerrungen bzw. Wettbewerbsnachteilen zu schützen. Hier zum Sachverhalt: Wie allgemein bekannt ist, gibt es eine gesetzliche Widerrufsbelehrung, die aus der BGB-Informationspflichten-Verordnung hervorgeht. Dort heißt es:
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Dritte Verordnung zur Änderung der der BGB-Informationspflichten-Verordnung
vom 04. März 2008

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von [zwei Wochen] 1 ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) [oder - wenn Ihnen die Sache vor Fristablauf überlassen wird durch Rücksendung der Sache] 2 widerrufen. Die Frist beginnt nach Erhalt dieser Belehrung in Textform 3. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs [oder der Sache] 2. Der Widerruf ist zu richten an: 4


Widerrufsfolgen

Im Falle eines wirksamen Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und ggf. 5 gezogene Nutzungen (z. B. Zinsen) herauszugeben. Können Sie uns die empfangene Leistung ganz oder teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewähren, müssen Sie uns insoweit ggf. Wertersatz leisten. 6 [Bei der Überlassung von Sachen gilt dies nicht, wenn die Verschlechterung der Sache ausschließlich auf deren Prüfung - wie sie Ihnen etwa im Ladengeschäft möglich gewesen wäre - zurückzuführen ist. Im Übrigen können Sie die Pflicht zum Wertersatz für eine durch die bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme der Sache entstandene Verschlechterung vermeiden, indem Sie die Sache nicht wie Ihr Eigentum in Gebrauch nehmen und alles unterlassen, was deren Wert beeinträchtigt. 7 Paketversandfähige Sachen sind auf unsere [Kosten und] 8 Gefahr zurückzusenden. Nicht paketversandfähige Sachen werden bei Ihnen abgeholt.] 2 Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung [oder der Sache] 2, für uns mit deren Empfang.

Besondere Hinweise 9

Finanzierte Geschäfte AT

(Ort), (Datum), (Unterschrift des Verbrauchers) AK
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Wie aus dem obigen Text ersichtlich ist, benutzt der Gesetzestext die Form des Klammerzusatzes. Der Klammerzusatz wird hier mit arabischen Zahlen dargestellt. Nun kommt das interessante am Gesetzestext. In den Massenmedien wird kolportiert, dass der Kunde von seinem Vertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen zurücktreten kann. Dies ist allgemein bekannt. Was nicht allgemein bekannt ist, insbesondere für Verkäufe, die auf der Internetplattform Ebay getätigt wurden und werden, ist Folgendes: Hier beginnt die Frist des zweiwöchigen Widerrufsrechts erst nach Erhalt einer Belehrung in Textform. Es reicht also nicht aus, laut Gesetzgeber, dass eine Widerrufsbelehrung mit zwei Wochen Rücktrittsrecht gut sichtbar auf der Verkaufsangebotsseite platziert ist, vielmehr sollte die Belehrung bevor der Verkauf getätigt werden kann dem Käufer in Textform vorliegen. Wie ist das zu bewerkstelligen? Der Gesetzgeber argumentiert, dass der Käufer bei einem Sofort-Kauf auf der Ebay Plattform nicht zwingend den Widerrufsbelehrungstext liest. Also kommt hier der Klammerzusatz 1 aus der oben genannten Widerrufsbelehrung zum tragen, der da heißt:

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1 Wird die Belehrung erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, lautet der Klammerzusatz „einem Monat“. In diesem Fall ist auch Gestaltungshinweis 7 einschlägig, wenn der dort genannte Hinweis nicht spätestens bei Vertragsschluss in Textform erfolgt.
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Dies ist der originale Gesetzestext in der original Schriftgröße, der für einen Laien vielleicht etwas missverständlich klingt. Da also nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Widerrufsbelehrung vor Vertragsabschluss in Textform beim Kunden vorliegt, bedeutet dies, dass jeder gewerblich handelnde Ebay-Verkäufer in seinem Widerrufsrecht statt der Formulierung „zwei Wochen“ die Formulierung „einem Monat“ im oben genannten Widerrufsrecht eintragen muss. Jeder Gewerbetreibende muss also seinen Kunden bei Ebay ein Widerrufsrecht von einem Monat einräumen. Diese Informationslücke haben sich nun viele Rechtsanwälte gut bezahlen lassen, indem sie Abmahnungen verschicken, da viele Ebay-Verkäufer ihren Kunden nur ein Widerrufsrecht von zwei Wochen einräumen. Der Gesetzgeber wollte sicherlich die Kunden mit der Informationspflichten-Verordnung schützen. Jedoch hat sich hier ein Abmahn-Hype entwickelt. Bei einer durchschnittlichen Kostennote der Rechtsanwälte von 400 – 1.000,- € sollte sich jeder Anbieter von Waren bei Ebay darüber bewusst sein. Es ist zu raten, das Widerrufsrecht entsprechend anzupassen. Dazu gibt es hier im nachfolgenden Text ein Beispiel:

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Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von EINEM MONAT ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) [oder - wenn Ihnen die Sache] vor Fristablauf überlassen wird durch Rücksendung der Sache widerrufen. Die Frist beginnt nach Erhalt dieser Belehrung in Textform Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs [oder der Sache]
Der Widerruf ist zu richten an: hier bitte vollständige Adresse eintragen
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Bitte nicht vergessen, dass dem Kunden eine Belehrung des Widerrufsrechtes in Textform (Email, Fax oder Brief) vorliegen muss, um die Monatsfrist des Widerrufsrechtes zu wahren. Andernfalls hat der Kunde theoretisch ein unbefristetes Rückgaberecht, da er nicht gesetzeskonform über sein Widerrufsrecht informiert wurde.


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